一二线城市楼市降温明显,棚改地区推动三四线楼市上涨

 随着楼市调控的“渐入佳境”，各主要一二线城市楼市降温明显，但与一线楼市形成鲜明对比的是，三四线城市楼市仍供需两旺，地价与房价却仍在上升轨道。整体看一二三线楼市成交量，一线城市同比下调幅度达到了37%，二线城市下调幅度接近30%，三线城市则上升了28%。

数据显示，2016年末，住户存款余额达59.77万亿人民币，而住房贷款余额却高达26.68万亿人民币。住建部日前发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中就明确要求各地要根据实际住房库存量决定供地节奏。因而，从库存量角度看，短期需求的提升势必会刺激一部分在施项目提前入市增加供给，需求之旺火预计不久后会被扑灭。

另一个不能忽视的事实是，中国已经过人口红利的拐点，15—59岁劳动年龄人口自2012年就已开始下降。近两年城镇化率增速有放缓迹象，2016年我国城镇化率已达57.35%，虽与发达国家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，这点从我国流动人口已开始减少也能部分看出。国家统计局数据显示，2016年全国流动人口2.45亿人，比上年末减少171万人。

因此无论是从楼市库存量角度、还是从市场利率提升导致的投资需求减少和房企融资成本提升角度、或是从城镇化率放缓角度综合来看，一二线楼市与三四线楼市的分化行情都不会延续太久便会重新回到同一方向，以棚改货币化和投资驱动集中释放导致的三四线楼市上涨不具有可持续性。少数值得投资的机会只存在于此轮楼市充分调整后的部分新晋崛起二三线城市，这些城市的共同特点是：区位优势明显，交通便利，有较为深厚的市场经济底蕴，且原先为人口净流出状态，目前因人口由一线城市回流和下属区县流入而重新形成人口净流入。